On constate, dans les montages juridiques conseillés par les professionnels de la création d’entreprise, une nette tendance à dissocier l’immobilier d’entreprise de l’entreprise proprement dite.
La constitution d’une structure juridiquement indépendante, généralement une société civile immobilière (SCI), pour financer les locaux et les mettre ensuite à la disposition de l’entreprise, s’avère souvent judicieuse.
La SCI constitue, en effet, une structure très souple susceptible de s’adapter à des situations familiales et professionnelles diverses.
- Pourquoi dissocier l’immobilier de l’entreprise ?
- Pourquoi une SCI ?
- Comment constituer une SCI ?
- Interview d’expert
Pourquoi dissocier l’immobilier de l’entreprise ?
Plusieurs raisons peuvent motiver ce choix.
Protéger son patrimoine immobilier professionnel d’éventuelles poursuites de créanciers de l’entreprise.
En cas d’ouverture d’une procédure collective à l’encontre de la société d’exploitation, les immeubles professionnels peuvent ainsi être préservés.
Il convient cependant d’être prudent : la protection ne jouera pas dans certaines situations : les tribunaux peuvent notamment étendre la procédure collective à la SCI, s’ils estiment que cette dernière est fictive ou qu’il y a une confusion de patrimoine entre les deux sociétés.
Cette notion pourrait notamment être retenue s’il était prouvé qu’il y a eu des transferts d’actifs entre les deux sociétés sans contrepartie : loyers surévalués, enrichissement de la SCI au détriment de la structure d’exploitation, aménagements des locaux financés par la société d’exploitation restant acquis à la SCI sans indemnités etc…
Préparer la transmission familiale de l’entreprise.
S’agissant d’une entreprise familiale, la constitution d’une SCI permet d’attribuer l’affaire à celui ou ceux des enfants de l’exploitant qui sont les plus aptes à la gérer, et de transférer aux autres les parts de la SCI, par le biais d’une donation-partage ou d’un testament.
Les risques d’indivision entre les héritiers au décès du chef d’entreprise, qui entraînent bien souvent la mise en vente de l’entreprise, sont ainsi évités.
Faciliter la transmission de l’entreprise à des tiers.
L’actif immobilier représente un poste très lourd dans le bilan d’une entreprise. Pourtant les immeubles ne constituent pas en eux-mêmes des outils de production, sauf lorsqu’ils sont spécifiques à une activité particulière (un hôtel ou une clinique par exemple).
Par conséquent, les acquéreurs potentiels attacheront beaucoup plus d’importance à d’autres biens productifs pour l’évaluation de la valeur d’achat de l’entreprise.
Une entreprise sans actif immobilier est donc plus facilement cessible, l’acquéreur n’étant pas tenu d’acheter les immeubles. D’autre part, ceux-ci ne risqueront pas d’être sous-évalués.
Assurer à l’exploitant, et éventuellement à des membres de sa famille, des revenus fonciers complémentaires.
Le principe est le suivant : l’entreprise verse à la SCI un loyer, qui doit correspondre à la valeur locative de l’immeuble. Le bénéfice de la SCI, constitué essentiellement de ces loyers, déduction faite des charges et notamment des intérêts d’emprunts, est réparti entre les associés en proportion de leur part dans le capital.
Ce bénéfice constitue pour les associés et donc pour l’exploitant, une fois les emprunts remboursés, un revenu foncier complémentaire imposable au titre de l’impôt sur le revenu. S’il décide de céder son entreprise, il conservera cette source de revenus, notamment en prévision de sa retraite.
Pourquoi une SCI ?
Comme nous l’avons vu précédemment, le recours à une SCI :
facilite la transmission familiale du patrimoine immobilier et professionnel. Elle évite notamment que les héritiers se retrouvent propriétaire d’un immeuble en indivision, situation difficile à gérer au quotidien. Si un des héritiers souhaite céder ses parts, il n’obligera pas les autres à vendre l’immeuble, comme c’est le cas en indivision.
peut procurer certains avantages fiscaux.
Attention cependant, ce montage juridique suppose d’en maîtriser tous les aspects et de prendre garde à certains inconvénients.
Le recours à un professionnel est donc largement conseillé.
L’investissement est réalisé grâce aux loyers versés par l’entreprise à la SCI. Le recours à une SCI permet donc de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût. Mais ces loyers sont généralement inférieurs aux montants des remboursements d’emprunt et des intérêts.
Du fait de la dégressivité des intérêts, les associés de la SCI devront au bout de quelque temps payer des impôts fonciers de manière croissante au fil des années (le remboursement des intérêts déductibles diminuant), alors qu’ils ne toucheront pas les bénéfices (ceux-ci servant à rembourser l’emprunt).
Cet « inconvénient » doit donc être prévu par les associés en établissant un plan prévisionnel en fonction de la durée de l’emprunt.
L’entreprise déduit les loyers et charges de son bénéfice fiscal. Mais il va de soi que le loyer doit être « normal », c’est à dire correspondre à la valeur locative réelle.
S’il est excessif, l’excédent est considéré comme résultant d’un acte anormal de gestion entraînant une réintégration dans le bénéfice imposable de l’entreprise. Il est donc conseillé de faire évaluer la valeur locative de l’immeuble par un expert immobilier auprès des tribunaux.
Les frais d’acquisition des immeubles par la SCI ne sont pas déductibles, à moins que la SCI opte pour l’impôt sur les sociétés.
Enfin, la SCI exerce une activité civile, elle n’est donc pas, en principe, assujettie à la TVA. Cependant elle peut opter pour l’application de la TVA sur les loyers encaissés.
Cette option lui permet, non seulement d’économiser le droit de bail, mais encore de récupérer la TVA grevant l’immeuble, y compris celle afférente aux investissements.
En cas de difficultés de l’entreprise et de mise en jeu de la responsabilité du dirigeant, il est indéniable que la saisie de parts sociales détenues par ce dernier est moins intéressante pour des créanciers que la saisie d’un immeuble.
Comment constituer une SCI ?
Visite auprès du centre de formalités des entreprises (CFE)
Son but est de retirer le formulaire de déclaration de société ainsi que la liste des pièces à fournir. Le CFE compétent est situé au greffe du tribunal de commerce du ressort du siège social de la société.
Rédaction des statuts
Il faut au minimum deux associés pour constituer une SCI (personnes physiques ou de personnes morales), leur nationalité étant indifférente. En ce qui concerne les mineurs non émancipés, leur participation ne peut se faire qu’avec l’aide de leur représentant légal.
Les associés peuvent rédiger eux-même les statuts, se servir de modèles pré-imprimés ou faire appel à un professionnel, ce qui est toujours conseillé, la rédaction des statuts d’une SCI étant une opération délicate.
Le recours à un notaire n’est obligatoire que si un apport d’immeuble ou d’un bail supérieur à 12 ans a été effectué. Il est toutefois conseillé dans le cas d’une SCI entre époux, afin d’éviter une requalification en donation déguisée.
Que faut-il mentionner dans ces statuts ?
La forme de la société (SCI de location).
Les apports de chaque associé : ils déterminent leurs droits dans le capital de la société (à l’exclusion des apports en industrie).
L’apport peut être fait en numéraire (argent), en nature (immeuble ou terrain par exemple) ou exceptionnellement en industrie (connaissances techniques, travail…).
Lorsqu’une personne mariée sous un régime de communauté de biens apporte des biens appartenant à la communauté, elle doit impérativement en avertir son conjoint. Celui-ci intervient généralement lors de la signature des statuts et reconnaît qu’il a bien été informé de l’utilisation de biens communs pour réaliser l’apport. Il peut être utile, à cette occasion, de lui demander qu’il renonce par avance à revendiquer la qualité d’associé pour la moitié des parts de son conjoint.
La valeur des apports en nature est librement discutée entre les associés, l’intervention d’un commissaire aux apports n’étant pas obligatoire.
La dénomination de la société : elle peut être fantaisiste, liée au lieu de situation de l’immeuble ou à l’objet social en général. Elle peut également comporter le nom d’un ou plusieurs associés. Il est prudent de vérifier auprès de l’INPI que le nom, s’il est fantaisiste, n’est pas déjà utilisé.
Son siège social : il est fixé librement par les statuts mais doit être réel. Il ne correspond pas forcément au lieu de situation de l’immeuble et peut être situé au domicile du dirigeant.
Son capital social : il est constitué par les apports en numéraire et en nature ; aucun montant minimal n’est fixé. Il correspond généralement à la valeur de l’immeuble. Les associés peuvent prévoir la libération différée du capital. En effet, dans les SCI, aucune règle n’impose de verser le montant du capital immédiatement. Les associés peuvent fixer librement les modalités de versement des apports en numéraire, soit dans un délai déterminé, soit au fur et à mesure des appels de fonds de la gérance. La libération peut correspondre aux bénéfices répartis entre les associés.
Cette solution est très avantageuse car l’administration fiscale accepte de prendre en considération, comme base de calcul des plus-values, la valeur des parts au jour de la signature des statuts sans tenir compte de l’époque des libérations.
L’objet : il doit être purement civile, c’est à dire se limiter à l’acquisition et la gestion d’immeubles. Il ne peut être question d’acheter des biens pour les revendre, sous peine que la société soit taxée à l’impôt sur les sociétés en qualité de marchand de biens. La vente d’un immeuble n’est envisageable que si elle a un caractère exceptionnel.
La durée de la société : la durée maximale est 99 ans à compter du jour de l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés.
Les modalités de fonctionnement : la SCI est dirigée par un ou plusieurs gérants, rémunérés ou non, qui doivent rendre compte de leur gestion, dans un rapport, chaque année à l’assemblée des associés.
Attention, sauf disposition contraire des statuts, le gérant peut être révoqué par simple décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales. Une clause peut donc être introduite protégeant le gérant-associé de ce genre de désaveu.
Les associés doivent également envisager la possibilité de quitter la SCI. Le code civil prévoit que les parts sociales ne peuvent être cédées (ventes, donations…), hormis aux ascendants et descendants, qu’avec l’accord de tous les associés.
L’unanimité étant très difficile à obtenir, les statuts peuvent par exemple prévoir que toute cession de parts sociales, même à des ascendants ou descendants, sera soumise à l’agrément de la majorité des associés (ou des 2/3…)
De même, il est souhaitable de fixer à l’avance l’éventualité du décès d’un associé. La encore, les statuts peuvent compléter la loi et prévoir l’agrément des héritiers par les associés.
Reprise des engagements pris pour le compte de la société en formation
Les associés récapitulent toutes les dépenses ou les engagements qu’ils ont pris au nom et pour le compte de la société en formation jusqu’à la date de signature des statuts dans un acte annexé aux statuts. Ils donnent également mandat à l’un ou plusieurs d’entre eux (ou au gérant non associé) pour prendre de nouveaux engagements jusqu’à l’immatriculation de la société. Celle-ci entraînera alors automatiquement la reprise de ces engagements.
Enregistrement des statuts
Les statuts, une fois rédigés et signés par tous les associés, doivent être enregistrés auprès du service des impôts en 4 exemplaires timbrés. Si un immeuble a été apporté en nature, l’acte doit être publié aux hypothèques.
Publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales
Cet avis doit comporter la dénomination de la société, sa forme (SCI), son capital, la nature des apports, son siège social, son objet, sa durée, les nom et adresse du ou des gérants, le registre du commerce et des sociétés auprès duquel la société sera immatriculée. Coût : environ 150 euros.
Dépôt du dossier de demande d’immatriculation auprès du CFE
Deux exemplaires enregistrés et timbrés des statuts doivent être déposés au CFE, accompagnés :
- de l’acte de désignation du ou des gérants, s’ils n’ont pas été désignés par les statuts,
- d’une fiche d’état-civil pour le ou les gérants, et d’une déclaration de non-condamnation,
- de la lettre de demande de publication dans un journal d’annonces légales, ou du journal lui-même,
- d’un justificatif du siège de la SCI (quittance EDF par exemple),
- des frais d’immatriculation.
A partir de ce moment, la société est « en cours d’immatriculation ». Elle naîtra officiellement le jour de son immatriculation au registre du commerce et des sociétés.
