L’INSEE vient de publier le nouvel indice ICC et IRL :
ICC (Indice du Coût de la Construction)
ICC du 3ème trimestre 2010 : 1520 soit une variation de + 1,20 % sur un an
IRL (Indice de Référence des Loyers)
IRL du 4ème trimestre 2010 : 119,17 soit une variation de + 1,45 % sur un an
Il s’agit des indices de référence pour le calcul des révisions de loyers commerciaux. Attention à bien vérifier sur votre bail si l’indexation se fait tous les trois ans (triennal) ou bien chaque année.
La place du Martroi et la statue Jeanne d'Arc
La ville d’Orléans change son centre ville : après une rue de la République en pleine transformation (100% piétonnière). Deux grands noms de brasserie ont disparu : L’Eucalyptus et le grand caf’, le cinéma également. Construction d’un multiplexe cinéma Pathé au bords de la Loire.
La place d'Arc à Orléans
Rue de la république Orléans
Rue Jeanne d'Arc Orléans
un emplacement mythique pour une enseigne légendaire
Une foncière a acquis, l’ilôt situé à Paris (2e) 91-103 boulevard de Sébastopol, 51 rue Réaumur, 12 rue Greneta et 12-24 rue de Palestro, pour un prix de 27,8 M€, auprès d’un Fond acte en mains. Adresse historique de Félix Potin, cet ensemble développe plus de 5 700 m² répartis sur cinq boutiques. L’essentiel de cet immeuble, exploité aujourd’hui sous l’enseigne Monoprix, a été inauguré en 1860 et représentait la première grande surface d’épicerie en France. « Cette transaction ajoute à la société de commerces du groupe (qui possède à ce jour plus de 200 murs de boutiques situés à Paris et en très proche banlieue) un actif significatif et témoigne de la volonté de poursuivre de la part des foncières une stratégie d’investissement en murs commerciaux de centre ville. Cette acquisition et par sa qualité de l’emplacement et de l’immeuble lui-même devient rare surtout de trouver 200 mètres de linéaire façade dans Paris !
Pas de porte :
C’est une somme d’argent versée au propriétaire des murs avant l’entrée dans les lieux. C’est un usage fréquent. Mais, juridiquement, il est difficile d’en déterminer les contours.
Le propriétaire peut considérer le pas-de-porte comme une compensation financière à la perte de valeur de l’immeuble, en raison du droit au renouvellement du locataire et de l’indemnité d’éviction qu’il devra verser pour récupérer le local. Dans ce cas, la somme demandée reste acquise au propriétaire à la fin du bail.
Fond de commerce :
C’est l’activité proprement dite (tout ce qui se rapporte à l’activité de ton entreprise : le nom commercial, le mobilier, les clients, la licence, le droit au bail). Quand tu cherches un boutique à acheter, on peut te proposer « les murs+ le fonds », ou juste « le fonds » ou « juste les murs ».
Donc si tu achètes les murs + le fonds, tu es propriétaire du local et tu es propriétaire de l’activité.
Si tu achètes uniquement le fonds, tu n’es pas propriétaire du local (tu devras payer une location au propriétaire) mais tu seras le propriétaire de l’activité.
Si tu achètes juste les murs, c’est une opération immobilière uniquement.
Bail : un bail c’est un contrat de location. Si tu n’es pas propriétaire des murs de ta boutique, tu vas devoir signer un bail avec le propriétaire (exactement comme quand tu loues un appart).
Le droit au bail est un élément du fonds de commerce. … un droit au bail signifie céder son droit de propriété sur le bail du local dans lequel une activité est exercée.
C’est pourquoi le propriétaire ne peut en aucun cas interdire au locataire de céder le bail lorsqu’il vend son fonds.
Avantages / Inconvénients :
Ce sont des choses totalement différentes, elles ne sont pas comparables. En général, il faut payer les 3 : si on ne reprends pas une boutique existante, on devra trouver un local commercial, on devra donc signer « un bail » et on aura très certainement un « pas-de-porte » à verser vu que c’est une pratique courante. Tu devras alors créer ta boutique qui deviendra ton « fonds de commerce ».
Si tu reprends une boutique existante, tu vas devoir payer le « pas-de-porte », acheter le « droit au bail » (pour devenir le nouveau locataire) qui va avec le fonds de commerce, et acheter le « fonds de commerce » existant.
Immobilier d’entreprise >>
Predica, filiale de Crédit Agricole Assurances et Foncière des Murs signent, avec le groupe Accor, un protocole d’acquisition d’un nouveau portefeuille de 48 hôtels.
Le portefeuille est constitué de 31 hôtels en France, 10 hôtels en Belgique et 7 hôtels en Allemagne*.
Cette transaction, d’un montant de 367 millions d’euros est portée à hauteur de 80% par Predica et à 20% par Foncière des Murs.
Le groupe Accor conserve la propriété du fonds de commerce et la gestion de ces hôtels qui continueront à être exploités sous les marques Etap Hôtel (42% des chambres), Ibis (39%) Novotel (17%) et SuiteHotel (2%) avec un loyer égal en moyenne à 19% du chiffre d’affaires.
Les baux négociés ont une durée de 12 ans fermes. Le loyer net proportionnel au chiffre d’affaires devrait procurer en 2011 un rendement moyen sur le portefeuille de 6.6 % par rapport au montant de l’investissement.
L’opération sera réalisée sous forme d’une cession d’actifs et de contrats de crédit bail, placée en France sous le régime fiscal de l’article 210E.
Avec cette opération qui sera finalisée fin 2010, Accor, Predica et Foncière des Murs renforcent leur partenariat dans l’immobilier hôtelier en Europe permettant d’accompagner leurs stratégies d’investissement respectives.
* L’opération porte sur 48 hôtels dont :
* Etap Hôtel : 28 hôtels soit 2 648 chambres (dont 24 hôtels en France)
* Ibis: 13 hôtels soit 2 482 chambres (dont 6 hôtels en France)
* Novotel : 6 hôtels soit 1 087 chambres
* SuiteHotel: 1 hôtel soit 100 chambres en France
Les hôtels les plus importants sont :
* l’Ibis Roissy (772 chambres)
* l’Ibis Paris Porte d’Italie (283 chambres)
* le Novotel Munich Airport (257 chambres)