Vente d’immeuble à Paris

Les immeubles mixtes avec un pied commercial en emplacement n°1 sont très recherchés.

Qui achète en bloc les immeubles?

Le vente d’immeuble à Paris est prisée par les institutionnels (banques, assurances, caisses de retraites, fonds de placements…) au travers de FCPI, par les foncières indépendantes voire familiales, les marchands de biens ou les promoteurs immobiliers. Il est cependant difficile de trouver de tels biens surtout dans des conditions de prix abordables. En effet la tendance actuelle et qui tend à se renforcer est une forte demande émanant d’une clientèle de gens fortunées internationales (Pays du moyen orient, fonds souverain, grandes fortunes familiales, hommes d’affaires…) qui investissent sans compter sur la place Parisienne au même titre que d’autre cités internationales. Il n’y a donc pas de prix pour ainsi dire! Le motif est d’acquérir en vue de les transformer en hôtel palace 5 étoiles. Pour d’autres, le principal intérêt est d’acheter le bien en pleine propriété, ce qui signifie que toutes les démarches administratives nécessaire pour la restructuration de l’immeuble sont faites au nom d’une seule unité et non au nom d’un syndic représentatif de plusieurs copropriétaires. Le dépôt de permis de construire, l’édification des plans, le choix du constructeurs ou société de bâtiment sont par conséquent aisés.

Immeuble ou hôtel particulier?

La vente d’immeubles et d’hôtels particuliers est relativement dynamique sur Paris. Il manque en effet cruellement d’hôtels haut de gamme à Paris pour la nouvelle clientèle riche provenant des pays émergents (Russie, Qatar, Arabie Saoudite, Chine…). Les promoteurs s’intéressent donc aux immeubles de bureaux situés dans le triangle d’or qu’ils transforment alors en hôtel prestigieux. Une fois les travaux achevés, la revente à la découpe ou en bloc est garantie auprès de cette clientèle.

Quelle est leur motif ?

Les FCPI les achètent afin de les restructurer, a savoir changer leur affectation par exemple de bureaux en logement ou l’inverse, puis les gèrent en interne avec leur structures qu’ils ont déjà en place.

Les marchands de bien eux les réhabilitent et les restaurent puis les revendent à la découpe en prenant au passage une marge.

Les promoteurs les revendent suite à la forte demande de logements

Certains prives les achètent pour les restaurer pour des questions fiscales grâce notamment à la loi Malraux. Il s’agit des monuments historique ou bâtiment classés. Il s’agit souvent de long et fastidieux travaux, un projet à porter parfois de plusieurs années.Toutes ces personnes sont suivies par des banques ou bien lèvent des fonds auprès du public.

Quel est le montant de la transaction?

Les montants peuvent  de quelques millions d’ euros pour un hôtel type de 700 m² à plusieurs centaines de millions dans des artères prestigieus. Ces montant peuvent paraître astronomiques et c’est pourtant sans compter les millions d’euros à ajouter pour les travaux.

LES DERNIÈRES TRANSACTIONS RÉALISÉES PAR LE CABINET COYSEVOX :

Le Cabinet COYSEVOX, est sollicité pour expertiser les murs commerciaux à usage d’hôtel ou de bureau car ses consultants connaissent les valeur locatives et les rendements qui s’appliquent sur ce type de bien, ce qui est un domaine différent de l’immobilier résidentiel. Dans le cadre d’un mandat de recherche, et de vente, le Cabinet COYSEVOX a notamment réalisé la cession d’un ensemble de 3 imeubles commerciaux pour une surface totale de 1250 m² à Paris rue du Faubourg Saint Antoine en emplacement N°1. Il s’agit d’un ensemble en R+6 composé en RDC et R+1 de 2 plateaux de 150m² chacun transformable en show room puis des étages supérieurs utilisés en bureaux.

La transaction :

la transaction a été faite sur 2 ans, soit 6 mois d’expertise immobilière pour estimer la valeur exacte de l’ensemble d’immeubles, cotation faite par la méthode de la valorisation foncières et par la capitalisation après études des travaux à réaliser. Le dossier comprenait également les possibilités de transformation selon les utilisateurs futurs (profils foncières, exploitants occupants ou promoteurs). Une mise sur le marché fut ensuite faite à la fois sur les clients acheteurs en directs du circuit du Cabinet et également le réseau entretenu par le Cabinet auprès d’autres intermédiaires. Plusieurs offres furent faites à des niveaux différents et dont le prix fixé dépendait de conditions suspensives, l’utilisation souhaitées du bien étant différent les uns des autre. Un offre pour un prix gardé secret fut  finalement acceptée par le vendeur pour une promesse signée chez le notaire et tous les diagnostics d’usage réalisés. Le client, grosse foncière sur la scène parisienne, a travaillé en collaboration avec un architecte en se basant sur une étude commerciale et résidentielle. Une totale confidentialité fut respectées tout au long de ces procédures. La cession juridique prit près de un an, le temps de libérer le bien, le cabinet fut conseil dans ce cadre.

L’immeuble : Compte tenu de l’endroit historique au cœur du quartier de Bastille,  il existait de nombreuses contraintes à lever afin de garantir à la mairie de Paris l’authenticité de l’immeuble, l’expérience de l’acquéreur permit de passer cette épreuve technique sans soucis.

Dans le cadre d’une vente d’un hôtel occupé par un vieux bail situé dans le 17ème, le Cabinet a accompagné une indivision pour la vente des murs de 750 m².

L’immeuble : Très sain au niveau des fondations, il fut cependant nécessaire de se garantir de certaines trace de termites, courant dans le secteur dans les années 80. Une refondation de la cage d’escalier fut nécessaire et prise en charge par l’indivision. Le locataire en place devait également par bail assurer les gros travaux prévus par l’article 606. Le loyer est faible car le bail date d’avant le décret de 1953 et à cette époque les anciens ne rentabilisaient pas leurs biens immobiliers autant qu’aujourd’hui. Il s’agissait pour eux simplement d’un placement patrimonial qui serait utiles en cas de coup dure.

Il y a de nombreux immeuble à vendre à Paris et autres grandes villes qui doivent être expertisés par des spécialistes. Le cabinet COYSEVOX répond à ce besoin sur des valeurs forte : indépendance, confidentialité et expertise du terrain.

Matthieu Charpentier de Coysevox

Gérant du Cabinet Coysevox

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