Le Cabinet d’affaires Coysevox, spécialiste en immobilier d’entreprise et commercial

4 septembre 2010

Notre réseau met à votre disposition une équipe performante de professionnels

  • qui vous oriente dans vos recherches d’emplacements,
  • vous accompagne dans vos décisions,
  • assure un suivi complet jusqu’à la signature des actes et de par sa spécificité
  • vous conseille sur la valeur réelle des biens.
  • Une compétence de professionnels à votre service…

Notre domaine d’intervention :

  • Spécialisé dans les transactions du commerce…
  • Emplacements N°1 et 1bis… en France…
  • Enseignes nationales et internationales…
  • Ventes de Fonds de Commerce…
  • Murs Commerciaux, Immeubles, Hotels, centres commerciaux…
  • Cessions de Droits au Bail…
  • Locations de Locaux Commerciaux…

Contact : 01 40 87 13 77

Consultez notre site >>

Bonne nouvelle, les murs de boutique pourront être vendus sous forme de parts sociales.

20 octobre 2014

Profitez du dynamisme en terme de rentabilité des murs commerciaux enfin possible pour tout le monde?

En effet c’est ce que propose HipipipImmo.com la nouvelle plateforme de financement participatif dans la pierre. Elle permet à chacun de ses membres de financer à partir de 1000 € une fraction d’un mur de commerce.  Plus la peine de s’appeler “Cresus”, le marché des murs commerciaux s’ouvre au financement « financé par la foule » ou crowdfunding qui est la solution pour les petits porteurs qui veulent placer leur argent en toute sécurité dans la pierre et avec un rendement intéressant. HipipipImmo présélectionne les murs commerciaux et lance des appels à souscription à l’ensemble des membres via sa plateforme. Chaque membre intéressé mise une somme selon ses capacités pour être propriétaire d’une ou plusieurs parts. Une fois le montant de la collecte de fonds atteint, la vente est clôturée, sa souscription est alors enregistrée. Il est aussi possible de faire la même chose sur d’autres murs proposés. Notons que pour chaque vente d’un murs, le comité d’investissement informe chaque souscripteur en toute transparence des caractéristiques intrinsèques du bien et de la rentabilité calculée.

Alors pour le viager participatif Hipipip… !

Plus d’info : HIPIPIP IMMO  / Tél. : 01 83 64 81 41 – www.hipipipimmo.com

Faut-il investir dans les murs de boutique

18 novembre 2013

article paru dans le particulierPatrimoine : Faut-il investir dans les murs de boutique

Les murs de boutique, une alternative sans risque ?

Et si les investisseurs, effrayés par les mesures de la loi Duflot venant bouleverser les rapports locatifs sur l’immobilier d’habitation, se tournaient vers les murs de boutique ? Des professionnels y voient déjà un marché de report pour les plus avertis des investisseurs composant leur clientèle. Pas si simple.

Investir dans des murs de boutique n’est pas un placement pierre comme les autres. Louer à un commerçant, cela suppose d’abandonner tous ses réflexes en immobilier d’habitation. Depuis l’acte d’achat, où l’on est mis en concurrence avec des professionnels dont certains – sociétés foncières et sociétés civiles de placement immobilier – sont des poids lourds du secteur, jusqu’à la gestion du locataire, étroitement dépendante de la vie des affaires et soumise au cadre juridique des baux commerciaux*, plus complexe que celui des baux d’habitation. Choisir des murs de boutique comme produit de diversification, voire de substitution, si vous avez vendu de l’immobilier d’habitation et disposez de liquidités à placer dans l’immobilier, est une bonne stratégie à condition d’en maîtriser les tenants et les aboutissants. Dans une conjoncture difficile, qui plus est. Nous avons donc isolé les principaux points de vigilance à creuser avant de vous lancer dans un achat qui peut s’effectuer, selon votre budget et votre familiarité avec ce placement, soit en direct, soit via une société civile de placement immobilier (SCPI).

* Voir le guide sur « Le bail commercial et professionnel » – www.leparticulier.fr

L’avis du pro

Matthieu Charpentier de Coysevox*

« Réussir son investissement en murs de boutique revient à résoudre une équation mathématique. Un seul critère non rempli et tout se grippe. Qui plus est, en deçà de 600 000 €, il faut savoir se montrer réactif. Un bien peut se vendre dans la minute. C’est un marché comparable à celui de l’art : chaque bien est unique et coté… si ce n’est qu’aucun affect n’entre en jeu ».

*gérant fondateur de la société éponyme, spécialisée en vente de murs commerciaux.

Acheter un commerce ou une boutique

Acquérir des murs de commerce c’est s’apprêter à traiter avec commerçant, ce qui implique de ne jamais perdre de vue la tierce personne absente de la négociation, mais en filigrane de toute opération : le consommateur.

Emplacement

L’immobilier commercial ne déroge pas à la règle : l’emplacement conditionne la rentabilité de l’opération, tout en présentant de fortes particularités, dont la première est la visibilité du commerce. Il en découle un classement des localisations par les professionnels selon ce critère. En « n°1 », les artères très commerçantes, voire piétonnes, avec une fréquence de passage maximum : chiffre d’affaire a priori assuré, location sans histoire, plus-values à la revente… Exemples types : la rue de Passy, dans le XVIe arrondissement parisien ou encore la Place de la cathédrale, à Strasbourg. Ces adresses sont cependant inaccessibles à nombre d’investisseurs particuliers, à supposer qu’elles changent de mains. Qui plus est, leur rentabilité n’est pas leur principal attrait. Dans la capitale, elle peine à dépasser 3 % nets de charges. Il s’agit cependant de valeurs sûres, qui trouveront toujours à se louer. Fut-ce de manière éphémère : très tendance, la location d’une boutique pour une durée limitée à quelques mois, liée à de l’événementiel, permet de doubler, voire de tripler la rentabilité. (…)

Activité

Dans le choix d’une activité, toute la difficulté consiste à raisonner en termes de viabilité économique, et si possible sur le long terme. Il existe aujourd’hui quelques valeurs sûres. Les activités de bureaux : agences bancaires, d’assurance ou d’intérim. Celles requérant de leurs occupants des diplômes nécessaires à l’ouverture du commerce, comme la pharmacie – soumise en plus à un numerus clausus -, l’optique ou la coiffure. De même que les cabinets liés au médical et au paramédical, vieillissement de la population oblige. Les entreprises de pompes funèbres, de par leur stabilité et les marges qu’elles dégagent, jouissent aussi d’une bonne cote… Vraie-fausse bonne implantation, les quartiers « spécialisés » (luthiers, antiquaires, meubles) impliquent que le commerçant qui s’installe entend s’engager sur la durée. « Attention, certaines activités peuvent s’avérer une simple rémanence du passé. Qui plus est, implantées de longue date, le loyer, dans un secteur non évolutif, risque d’être indéplafonnable », nuance David Pinet, un avocat parisien spécialisé.

Mieux vaut écarter a priori les activités génératrices de nuisances, comme une teinturerie ou un restaurant, à moins qu’elles ne soient installées et tolérées de longue date dans l’immeuble. Les commerces traditionnels de bouche peuvent quant à eux constituer une signature appréciable, et ce même si la rue comporte plusieurs établissements du même type, la concurrence attirant le chaland… « La boulangerie de quartier sous franchise offre une garantie. Alors que l’on constate un vrai retour sur le qualitatif et la proximité, ce type de commerce développera sans mal son chiffre d’affaires », illustre Thierry Maupas.

(…)

Locataire

Même si l’activité apparaît pérenne, la solidité du commerçant et futur locataire reste à vérifier. S’il est en place depuis longtemps lorsque l’investisseur achète les murs, la consultation des informations délivrées par le greffe du tribunal de commerce (www.infogreffe.fr) permettra à ce dernier de connaître sa trajectoire : bilans annuels, modification d’activité ou situation de redressement judiciaire éventuelles, etc. Les données financières le concernant permettront d’apprécier le taux d’effort qu’il peut consentir sur le loyer en fonction de son chiffre d’affaires. La fiabilité de ces informations n’est toutefois pas garantie, certains commerçants s’affranchissant de l’obligation légale de rendre des comptes au greffe… Si le futur locataire est un débutant, dans le cadre d’un nouveau bail, il devra présenter de solides garanties à l’investisseur, (…)

Loyer

Le loyer commercial est une composante intrinsèque de la valeur des murs. Celle-ci s’apprécie en effet en années de loyers, en moyenne entre 12 ans en province et 20 ans à Paris, où la rentabilité est plus faible. Son montant est-il au juste prix ? Cela dépend en partie de l’usage dans le secteur d’activité considéré. « Si une brasserie peut supporter un gros loyer atteignant 10 % de son chiffre d’affaires, ce n’est pas le cas d’une boulangerie de quartier, où le seuil ne franchira pas 3 % », illustre Matthieu Charpentier de Coysevox, gérant fondateur de la société éponyme, spécialisée en vente de murs commerciaux, qui ajoute : « Le bon équilibre pour le locataire est en général de ne pas dépasser un taux de 7 %. Mais l’acquéreur peut vouloir accepter de surpayer les murs. Une telle décision peut relever d’une stratégie offensive, pour remporter face à la concurrence une vente sur une enseigne connue, quitte à se positionner sur le long terme ».

(…)

Libre ou occupé

La plupart du temps, l’investisseur achète des murs de magasins déjà occupés. Ce placement est prisé des particuliers, sans doute parce qu’il est plus rassurant. L’intérêt c’est que l’on a affaire à un commerçant déjà en place qui possède sa clientèle. Or si celle-ci est solide, l’entrepreneur locataire gagne de l’argent et n’a – sauf stratégie particulière propre aux grosses enseignes – pas intérêt à déménager avant de longues années, ne serait-ce que pour rentabiliser le droit au bail versé à son entrée dans les lieux. Autant d’atouts qui révèlent par la même occasion les qualités de l’emplacement.

Acheter vide n’est pas pour autant à exclure. La boutique est alors acquise meilleur marché, la décote pouvant atteindre la moitié du prix au mètre carré occupé. Sauter le pas dépend de la « nature du vide ». Miser sur un commerce vide situé dans un quartier en voie de réhabilitation est un pari sur l’avenir. « L’investisseur doit avoir un œil tout à la fois visionnaire pour qualifier l’emplacement et averti pour bien négocier l’offre », poursuit Matthieu Charpentier de Coysevox. Sachant que le loyer prévisionnel devra être en adéquation avec les valeurs de marché couramment pratiquées pour un local aux caractéristiques similaires…

Bail

De la rédaction du bail va dépendre la rentabilité de l’investissement. Plusieurs points clés doivent être particulièrement soignés.

La spécialisation du bail

Les charges et les travaux

La durée du bail.

Acheter de la pierre papier

Une alternative s’offre aux investisseurs voulant s’épargner les tracas de gestion et mutualiser les risques : acquérir des parts dans une SCPI (société civile de placement immobilier) investie en murs de boutiques.(…)

Gestionnaire

Actifs

Une grosse SCPI n’est pas forcément une bonne SCPI. Tout dépend de la qualité des actifs qu’elle détient et de la qualité de leur diversification : des commerces de proximité en pieds d’immeubles dans les centres des grandes villes, au besoin couplés à des murs loués à des enseignes phares en périphérie, permettent d’obtenir de bonnes performances sans compromettre la valorisation des parts. (…)

Taux d’occupation

Taux de rendement interne

Réserves financières

Prix des parts

Marianne Bertrand

Calcul de la plus-value immobilière à compter du 1er septembre 2013 : Bercy apporte les précisions attendues

9 août 2013

Sous réserves de modifications ultérieures, les règles de calcul de l’impôt de plus-value immobilière seront les suivantes:

(Modification de l’abattement pour durée de détention et abattement exceptionnel de 25 %)

* Pour les cessions de biens autres que les terrains à bâtir, réalisées à compter du 1er septembre 2013 :

Ÿ La plus-value brute sera diminuée d’un abattement pour durée de détention de 6 % par an entre la sixième et la 21ème année et de 4 % pour la 22ème année, soit une exonération totale après 22 ans.

(http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/292-PGP/version/46, n° 152 et suivants)

L’abattement pour la détermination des prélèvements sociaux sera de 1,65 % par an au-delà de la cinquième année et jusqu’à la 21ème année, de 1,60 % pour la 22ème année et de 9 % par an au-delà, soit une exonération après 30 ans de détention.

Ÿ La plus-value nette (après décompte de l’abattement pour durée de détention), réalisée au titre de la cession de logements ou de droits réels démembrés portant sur un logement, sera diminuée d’un abattement exceptionnel et temporaire de 25 % (applicable jusqu’au 31 août 2014).

Il est tenu compte de cet abattement pour la détermination de l’assiette imposable tant à l’impôt sur le revenu, qu’aux prélèvements sociaux et à la surtaxe sur les plus-values immobilières visées à l’article 1609 nonies G du CGI.

L’abattement n’est pas applicable :

- aux parts de sociétés à prépondérance immobilière ;

- aux cessions de logements par un contribuable à son conjoint, son partenaire pacsé, son concubin notoire, un ascendant ou descendant du cédant ou de l’une de ces personnes ;

- aux cessions à une personne morale dont l’une des personnes précitée est associée ou le devient à l’occasion de la cession.

(http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/292-PGP/version/46, n° 270 et suivants)

* Pour les cessions de terrains à bâtir définies par l’article 257 I-2, 1° du CGI, les modalités de calcul de l’abattement pour durée de détention demeurent inchangées en 2013 (exonération après 30 ans de détention). En 2014, l’abattement pourrait être supprimé.

L’abattement exceptionnel de 25 % n’est pas applicable.

* On relèvera que ces modalités devront être intégrées dans la loi de finances pour 2014 et feront donc l’objet d’une application rétroactive.

Le Cabinet reste à votre entière disposition.

Vente d’immeuble à Paris

8 juillet 2013

Qui achète en bloc les immeubles?

Le vente d’immeuble à Paris est prisée par les institutionnels (banques, assurances, caisses de retraites, fonds de placements…) au travers de FCPI, par les foncières indépendantes voire familiales, les marchands de biens ou les promoteurs immobiliers. Il est cependant difficile de trouver de tels biens surtout dans des conditions de prix abordables. En effet la tendance actuelle et qui tend à se renforcer est une forte demande émanant d’une clientèle de gens fortunées internationales (Pays du moyen orient, fonds souverain, grandes fortunes familiales, hommes d’affaires…) qui investissent sans compter sur la place Parisienne au même titre que d’autre cités internationales. Il n’y a donc pas de prix pour ainsi dire! Le motif est d’acquérir en vue de les transformer en hôtel palace 5 étoiles. Pour d’autres, le principal intérêt est d’acheter le bien en pleine propriété, ce qui signifie que toutes les démarches administratives nécessaire pour la restructuration de l’immeuble sont faites au nom d’une seule unité et non au nom d’un syndic représentatif de plusieurs copropriétaires. Le dépôt de permis de construire, l’édification des plans, le choix du constructeurs ou société de bâtiment sont par conséquent aisés.

Immeuble ou hôtel particulier?

La vente d’immeubles et d’hôtels particuliers est relativement dynamique sur Paris. Il manque en effet cruellement d’hôtels haut de gamme à Paris pour la nouvelle clientèle riche provenant des pays émergents (Russie, Qatar, Arabie Saoudite, Chine…). Les promoteurs s’intéressent donc aux immeubles de bureaux situés dans le triangle d’or qu’ils transforment alors en hôtel prestigieux. Une fois les travaux achevés, la revente à la découpe ou en bloc est garantie auprès de cette clientèle.

Quelle est leur motif ?

Les FCPI les achètent afin de les restructurer, a savoir changer leur affectation par exemple de bureaux en logement ou l’inverse, puis les gèrent en interne avec leur structures qu’ils ont déjà en place.

Les marchands de bien eux les réhabilitent et les restaurent puis les revendent à la découpe en prenant au passage une marge.

Les promoteurs les revendent suite à la forte demande de logements

Certains prives les achètent pour les restaurer pour des questions fiscales grâce notamment à la loi Malraux. Il s’agit des monuments historique ou bâtiment classés. Il s’agit souvent de long et fastidieux travaux, un projet à porter parfois de plusieurs années.Toutes ces personnes sont suivies par des banques ou bien lèvent des fonds auprès du public.

Quel est le montant de la transaction?

Les montants peuvent  de quelques millions d’ euros pour un hôtel type de 700 m² à plusieurs centaines de millions dans des artères prestigieus. Ces montant peuvent paraître astronomiques et c’est pourtant sans compter les millions d’euros à ajouter pour les travaux.

LES DERNIÈRES TRANSACTIONS RÉALISÉES PAR LE CABINET COYSEVOX :

Le Cabinet COYSEVOX, est sollicité pour expertiser les murs commerciaux à usage d’hôtel ou de bureau car ses consultants connaissent les valeur locatives et les rendements qui s’appliquent sur ce type de bien, ce qui est un domaine différent de l’immobilier résidentiel. Dans le cadre d’un mandat de recherche, et de vente, le Cabinet COYSEVOX a notamment réalisé la cession d’un ensemble de 3 imeubles commerciaux pour une surface totale de 1250 m² à Paris rue du Faubourg Saint Antoine en emplacement N°1. Il s’agit d’un ensemble en R+6 composé en RDC et R+1 de 2 plateaux de 150m² chacun transformable en show room puis des étages supérieurs utilisés en bureaux.

La transaction :

la transaction a été faite sur 2 ans, soit 6 mois d’expertise immobilière pour estimer la valeur exacte de l’ensemble d’immeubles, cotation faite par la méthode de la valorisation foncières et par la capitalisation après études des travaux à réaliser. Le dossier comprenait également les possibilités de transformation selon les utilisateurs futurs (profils foncières, exploitants occupants ou promoteurs). Une mise sur le marché fut ensuite faite à la fois sur les clients acheteurs en directs du circuit du Cabinet et également le réseau entretenu par le Cabinet auprès d’autres intermédiaires. Plusieurs offres furent faites à des niveaux différents et dont le prix fixé dépendait de conditions suspensives, l’utilisation souhaitées du bien étant différent les uns des autre. Un offre pour un prix gardé secret fut  finalement acceptée par le vendeur pour une promesse signée chez le notaire et tous les diagnostics d’usage réalisés. Le client, grosse foncière sur la scène parisienne, a travaillé en collaboration avec un architecte en se basant sur une étude commerciale et résidentielle. Une totale confidentialité fut respectées tout au long de ces procédures. La cession juridique prit près de un an, le temps de libérer le bien, le cabinet fut conseil dans ce cadre.

L’immeuble : Compte tenu de l’endroit historique au cœur du quartier de Bastille,  il existait de nombreuses contraintes à lever afin de garantir à la mairie de Paris l’authenticité de l’immeuble, l’expérience de l’acquéreur permit de passer cette épreuve technique sans soucis.

Dans le cadre d’une vente d’un hôtel occupé par un vieux bail situé dans le 17ème, le Cabinet a accompagné une indivision pour la vente des murs de 750 m².

L’immeuble : Très sain au niveau des fondations, il fut cependant nécessaire de se garantir de certaines trace de termites, courant dans le secteur dans les années 80. Une refondation de la cage d’escalier fut nécessaire et prise en charge par l’indivision. Le locataire en place devait également par bail assurer les gros travaux prévus par l’article 606. Le loyer est faible car le bail date d’avant le décret de 1953 et à cette époque les anciens ne rentabilisaient pas leurs biens immobiliers autant qu’aujourd’hui. Il s’agissait pour eux simplement d’un placement patrimonial qui serait utiles en cas de coup dure.

Il y a de nombreux immeuble à vendre à Paris et autres grandes villes qui doivent être expertisés par des spécialistes. Le cabinet COYSEVOX répond à ce besoin sur des valeurs forte : indépendance, confidentialité et expertise du terrain.

Matthieu Charpentier de Coysevox

Gérant du Cabinet Coysevox

Le bail dérogatoire

10 juin 2013

Un bail hors statut mais possible

Souvent appelé bail précaire , le bail dérogatoire est prévu et réagi par l’art. L 145-5 du C. de commerce. Il se distingue de la convention d’occupation  précaire, qui n’est admise que dans d’étroites conditions.

Pour qu’il échappe au statut, le bail doit être conclu pour une durée déterminée, au maximum de deux ans. Dans le contrat à régulariser, idéalement dès son intitulé, il convient de préciser qu’il s’agit d’un bail dérogatoire régi par l’art. L 145-5 du C. de commerce.

Il est possible de régulariser des baux successifs si la durée totale de la location ne dépasse pas deux ans. Mais, lorsque la location atteint deux ans (suivant bail conclu pour cette durée ou baux successifs), le locataire bénéficie du statut en cas de conclusion d’un nouveau bail. Pour un nouveau bail de deux ans, celui-ci doit être régularisé (avec clause de renonciation) après l’échéance du premier.

Si le locataire reste dans les lieux à l’issue d’un bail de deux ans (ou de baux successifs atteignant deux ans), et si le locataire continue d’occuper les locaux ou « laissé en possession », il s’opère alors de plein droit un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.

Pour empêcher un locataire de se prévaloir de cette règle, un bailleur se doit de lui délivrer en temps utile un « congé » lui rappelant d’avoir à quitter les lieux au terme du bail, puis d’agir très vite (commandement et référé-expulsion).

Pour une raison où une autre, un bailleur peut avoir lui-même intérêt à se prévaloir du statut des baux commerciaux, là où le locataire se maintient dans les lieux. Si celui-ci conteste ensuite l’application du statut, c’est alors à lui de prouver une « renonciation non équivoque du bailleur » à s’en prévaloir. Mais il revient au bailleur de prouver que le locataire est bien resté dans les lieux. À cet égard, il peut être utile de faire dresser à temps un PV de constat par huissier.

plus d’information sur www.murscommerciaux.com